Uttalande angående skiljedom i tvisten mellan Krokstad Herrgård AB och Säffle kommun

Bakgrund:

Säffle kommun hyrde i maj 2003 ut Duse udde camping till Krokstad Herrgård AB (Krokstad) efter att kommunen drivit anläggningen i egen regi under många år.

Under hyresförhållandet uppgick kommunens drifts- och underhållskostnader för campingen till mellan 1,1 och 1,2 miljoner kronor per år i genomsnitt. Dessutom fanns oklarheter som gällde gränsdragningen av respektive parts underhållsansvar. För att skapa förutsättningar för ett bättre samarbete parterna emellan, med balans i avtalsförhållandet och utan årliga subventioner till en privat näringsidkare, gjorde kommunen en översyn av det 13 år gamla hyresavtalet.

Den 31 mars 2015 sade därför kommunen upp hyresavtalet för villkorsändring. De nya villkoren var kostnadsneutrala för Säffle kommun. För Krokstad innebar avtalet en hyreshöjning och ett utökat underhållsansvar. Avtalsvillkor som kommunen uppfattade som oskäliga och otydliga hade också tagits bort. Krokstad hänsköt ärendet till hyresnämnden för medling men visade i realiteten inget intresse av att komma med synpunkter eller diskutera med kommunen om det nya förslaget. Först i slutet av december 2015 meddelade Krokstad att man inte tänkte fortsätta hyresförhållandet då man ansåg att de villkor som kommunen erbjudit var oskäliga. Krokstad tömde anläggningen på inventarier, tog med sig befintligt kundregister, avflyttade i januari 2016 och inledde därefter en process i skiljenämnd mot Säffle kommun.

I processen åberopade Krokstad en särskild avtalsbestämmelse i det uppsagda hyresavtalet och att de nya hyresvillkoren var oskäliga till stöd för ersättningsanspråken.

Krokstads krav uppgick till närmare 40 miljoner kronor. Beloppet grundades på Krokstads egna värdering av campingrörelsen som man menade uppgick till totalt 37,6 miljoner kronor. Därutöver fanns krav på ersättning för flyttkostnader och andra kostnader för avveckling av verksamheten på knappt 2 miljoner kronor samt krav på ersättning för underhållskostnader på nästan 300 000 kronor. Krokstad hade även ersättningsanspråk i anledning av att kommunen sagt upp ett hyresavtal avseende ladugårdsbyggnaderna vid Krokstad herrgård. Det anspråket uppgick till cirka 1, 3 miljoner kronor.

Säffle kommun bestred kraven från Krokstad då kommunen ansåg att Krokstad erbjudits skäliga villkor i enlighet med hyreslagens bestämmelser. Kommunen ansåg också att den särskilda ersättningsbestämmelsen i hyresavtalet inte var tillämplig. En ny hyresgäst hade hyrt anläggningen på samma villkor som kommunen erbjudit Krokstad och en oberoende värderingsman hade dessutom bedömt att den marknadsmässiga hyran för campingen var högre än den hyra som kommunen erbjudit Krokstad. Kommunen inhämtade också ett utlåtande om värdet av campingen. Sammantaget bedömde kommunen att värdet på campingen uppgick till cirka 3 miljoner kronor. I samband med att hyresförhållandet upphörde hade också kommunen ersatt Krokstad med närmare 5,3 miljoner kronor. Den ersättningen gällde restvärdet för de investeringar som Krokstad under åren genomfört på anläggningen. Det innebar enligt kommunen att det inte fanns något värde kvar som skulle ersättas.

Vad gäller ersättningskravet rörande det uppsagda hyresavtalet för ladugården på Krokstad herrgård ansåg Krokstad att kommunen inte hade någon giltig grund för uppsägningen. Kommunens skäl för uppsägningen var att byggnaderna skulle användas för egen verksamhet.

Domen:

Skiljenämnden i tvisten mellan Krokstad Herrgård AB och Säffle kommun har den 7 december 2017 meddelat dom, enligt vilken Säffle kommun ska betala 9,2 miljoner kronor till Krokstad. Summan motsvarar mindre än en fjärdedel av Krokstads krav. Domen innebär vidare att vardera parten står för sina egna kostnader.

Säffle kommuns kommentar:

Säffle kommun kan konstatera att skiljenämnden funnit att Krokstad har haft rätt till ersättning för rörelsevärdet med stöd av 2:a paragrafen i hyresavtalet. Krokstad har även tilldömts ersättning för flyttkostnader och andra avvecklingskostnader.

Den ersättning kommunen ska betala - 9,2 miljoner kr - motsvarar långt ifrån de närmare 40 miljoner kronor som Krokstad begärt för campingverksamheten. Säffle kommun anser ändå att 9,2 miljoner kronor är 9,2 miljoner kronor för mycket av skattebetalarnas pengar.

Säffle kommuns totala omkostnader för processen och skiljenämnden beräknas uppgå till 3 miljoner för ombud med mera samt halva skiljenämndens kostnad, 1,4 miljoner kronor.

Säffle kommun har gjort sitt yttersta för att ge kommunen ett sådant bra utgångsläge som möjligt och har under processen varit väl rustade med ett ombud med specialistkompetens inom fastighetsrätt - Advokatfirman Åberg & Co i Stockholm. Ombudet har gjort ett mycket bra arbete för kommunens räkning.

Kommunen vill understryka att den kostnad som nu uppstår inte kommer att drabba någon enskild kommunal verksamhet utan belastar kommunens resultat, som därför i år blir lägre än förväntat.

Kommunen ser att det nu är viktigt att lämna processen bakom sig och blicka framåt. säger kommunstyrelsens ordförande i Säffle kommun, Dag Rogne.

Faktaruta:

Följande ingår i Krokstad Herrgårds krav gällande campingverksamheten:

• 37 600 000 kronor för campingrörelsens värde
  
  
• 1 228 920 kronor i avflyttningskostnader från 49 stugor samt restaurang- och servicebyggnader (2 040 mantimmar à 483 kr/h och hyra av motorfordon)
  
  
• 640 519 kronor för övriga avvecklingskostnader avseende campingen (abonnemang, serviceavgift till branschorganisation m.m.)
  
  
• 184 857 kronor i ersättning för underhåll av campingen 2008-2009
  
  
• 100 000 kronor i ersättning för underhåll av campingen 2015
  
  

Följande ingår i Krokstad Herrgårds krav gällande ladugården vid Krokstad herrgård:

• 1 325 472 kronor i avflyttningskostnader (1 984 mantimmar à 483kr/h och hyra av motorfordon)